Le choc Lehman a, comme partout ailleurs, frappé le marché de l’immobilier de bureau nippon de plein fouet.

Selon la société Miki Shouji (« maison de commerce des 3 démons »… Les traductions littérales m’ont toujours amusé), dont les chiffres ont été publié dans un dossier spécial du Nikkei shimbun, le taux de vacances dans la plupart des quartiers d’affaires à plus que doublé depuis 2008, pour atteindre un pic en été 2010 et connaître une légère décrue depuis.

Tokyo reste la ville la moins touchée par la faiblesse économique dans l’archipel, ses bureaux subissant en moyenne une vacance de l’ordre de 9% (Moins de 5% en 2007).
Les loyers ont fortement baissé depuis 2 ans, entre 20 et 30% pour les zones les plus chères (Marunouchi, Roppongi) et les entreprises profitent de cette baisse pour regrouper leurs différents départements dans une localisation unique (Google à Roppongi Hills, Microsoft a Shinagawa) à loyer négocié. Un retour marqué vers le centre qui devrait amorcer une nouvelle phase de stabilisation et de croissance ciblée.

Mais les deux autres grandes métropoles japonaises ne s’en tirent pas aussi bien puisqu’Osaka doit supporter un taux de vacance de 11% (avec un neuf bien plus malmené que l’ancien pouvant monter à 40% dans les tous récents méga-projets du centre !) et Nagoya, la ville phare de l’industrie manufacturière automobile japonaise, un lourd 13%.

Fukuoka, devenue en quelques années la capitale économique de Kyushu et drainant toutes les entreprises de l’île, malgré un léger effet shinkansen attendu en mars 2011 pour l’ouverture du tronçon complet de Kyushu, encaisse un méchant 15%, moche mais « moins pire » que la capitale du Nord, Sendai, qui elle, doit composer avec un terrifiant 20% de vacance sans espoir de rémission proche.

Tokyo, qui a longtemps bénéficier de la force et de la croissance économique japonaise était jusque dans les années 1990 le point d’entrée des entreprises étrangères en Asie. Mais la déflation, la paupérisation et le manque de marché de croissance a conduit bon nombre de sociétés à se relocaliser plus au sud, à Hong Kong et Singapour, les deux villes présentant de forts avantages géographiques, linguistiques et fiscaux. Mais la capitale nippone a décidé de relever le défi et la ré-internationalisation de l’aéroport de Haneda (qui était le seul aéroport de Tokyo jusqu’en 1978) en octobre dernier, est perçu comme le symbole de cette volonté. Les bureaux encore vides devraient donc progressivement se remplir, tandis que ceux éloignés des centres d’affaires, ou ne correspondant plus aux critères modernes de travail, devraient péricliter. Une saine destruction créatrice.

Les autres villes japonaises n’ont par contre aucune chance de lutter sur la scène internationale en tant que Global City. Géographie, qualité des ressources humaines, opportunités, démographie… Tokyo a, sûrement pour plusieurs générations, définitivement assurer sont rôle de mégapole sans rivales dans l’archipel. Les provinciales devront donc se spécialiser ou mourir. Et leurs taux de vacance pourraient encore monter dans les prochaines années.

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